鄭怡臻

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  近期，北京、上海、南京等城市土地市場出現多輪競價、高溢價等現象，樓市再次走到十字路口：老百姓"望房興嘆"，開發商望風使舵，金融企業上下其手，地方政府頻頻試探......持續升溫的土地市場加大人們對未來房價上漲的擔憂。

  日前，博鰲·21世紀房地產論壇在海南三亞閉幕。來自住建部、中國房地產協會和國內外知名房企的代表人物，圍繞房價走勢，調控走向，制度改革等一系列焦點問題，進行瞭激烈討論，不少觀點令人深思。

  一問：土地市場供銷兩旺，或將傳導樓市價格？

  在日前三亞舉行的博鰲·21世界房地產論壇13屆年會上，與會嘉賓對目前持續升溫的土地價格，傳導並影響樓市調控走向，表示瞭深深的擔憂。

  全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生表示，一線城市土地大量購置，但開工量減少。這說明在供給趨緊、土地市場高溫等多種因素的推動下，房價繼續上漲的壓力依然存在。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，地方政府的財政收入中，對土地依賴程度比較高，商業用地跟地方政府的財政緊密地捆綁在一起，如果不能有效改進，地價上漲影響房價上漲的問題很難解決。

  6月以來，北京、上海、廣州、南京等地城市土地市場出現多輪競價、高溢價等現象，土地市場持續升溫彰化房屋增貸。

  在國土部監測的105個城市中，住宅地價環比漲幅上升的城市由一季度的92個增至94個，漲幅超過3%的城市集中在東部和中部地區。而中國指數研究院的數據也顯示，上半年，一線城市住宅用地成交面積701萬平方米，成交總價821億元，同比分別增長1.5倍和3.5倍，漲勢明顯。

  國土資源部下屬的土地勘測規劃院日前發佈的《2013年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示，二季度主要監測城市地價總體水平為每平方米3226元，連續5個季度加速上漲，地價整體漲勢步入較高位區間運行。

  部分論壇嘉賓接受記者采訪時表示，隨著商品房產品多樣化，房地產企業的競爭日趨白熱化，逐漸成熟的購房者對房價更加敏感。如果不計成本開發"地王"項目，開發商短期內或將面臨虧損的風險。花蓮借錢救急二胎年息

  二問：供需矛盾未緩解，未來樓市走向如何？

  盡管為瞭抑制房價的過快上漲，中央出臺的各項房地產調控措施已經達到瞭空前嚴厲的地步。但是，不斷湧現的高價地塊，不斷上漲的土地價格卻讓人們產生疑問：未來樓市走向到底如何？

  華遠地產董事長任志強說，土地購置盡管出現瞭很多地王，目前隻是土地短缺形成的價格暴漲，主要原因是地方政府依賴於土地財政，而過高的土地價格，就是下一步房價上漲的主要推手。

  對此，秦虹認為，房地產市場的增長高潮過去瞭，但是總量的高點還沒有過去，過去十年房地產年銷售面積的增長速度是兩位數，未來在增長的絕對高點還會持續一段時間。

  由R EIC O工作室發佈的論壇年會報告《2013年第二季度中國房地產市場報告》稱，今年年初房價快速上升，後期雖然繼續上漲但是漲幅收窄。目前來看，下半年房價上漲動力充足，但漲幅或將保持平穩。

  報告發佈者任榮榮博士認為，目前來看，三大因素推動房價上行：一是市場供需矛盾未緩解，一線城市及重點城市房價上漲動力位居前列；二是目前房企資金狀況較好，"以價換量"放松價格的動力不足；三是土地市場的火熱最終會傳導至樓市。

  根據國傢統計局和各個市場機構發佈的房地產市場成交和價格數據，隨著二季度以來土地市場的不斷升溫，原本已經雙雙回落的房地產市場成交量和成交價格漲幅在近兩個月開始出現反彈的征兆。

  不過，也有一些參會嘉賓表示，從拿地到賣房，之間的周期往往在兩到三年，地價對房價的影響很難及時顯現。首創集團董事長劉曉光說，目前土地市場對於房地產市場的影響更大程度上仍然是對普通購房者心理預期的影響。擔心地價漲瞭，房價也會跟著看漲，從而出現恐慌的入市心理，實際上，決定房價和樓市走向的最根本因素仍是供需矛盾和政策基本面。

  三問：新型城鎮化是房地產的又一次"機遇期"？

  不少論壇嘉賓認為，新型城鎮化的推進，離不開房地產和房地產企業，"新型城鎮化和房地產沒有關系是悖論！"

  秦虹說，城鎮化是人的城鎮化，但人在城鎮裡得有地方住，有住房的需求；人在城市裡工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓。"因此人的城鎮化並不意味著跟房地產沒有任何的關系。"

  秦虹認為，房地產是城市運行中的基礎性產業，提供城市居民基本的生活資料，生產資料。房地產在中國是國民經濟的支柱，是中國經濟發展的重要基礎。

  事實上，相關數據也在佐證瞭房地產的重要作用。財政部數據顯示，今年上半年營業稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加。帶動房地產營業稅相應增長。從其他稅種情況看，受房地產市場成交額大幅增加帶動，契稅1946億元，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長28.1%。

  甘肅省工商聯房地產商會的會長陳啟建先生說，發展房地產和經濟結構調整之間並不矛盾。越來越多的人住到城裡來提供。住房是最大的內需，離開瞭這條，中國經濟發展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內需的指向。

  四問：佈局新型城鎮化，房企靠"硬實力"能"一枝獨秀"？

  "打造新型城鎮化，房企如何尋找地產商機？"這是在"經濟升級：城鎮化轉型與地產角色"分論壇上，與會嘉賓爭相發言的主要議題。近期，一些進入三、四線城市開發商，開始回流到一、二線城市，導致地價猛漲。那麼，未來三至五年，一、二線城市和三、四線城市的地產商機，那個更明顯呢？對此，大部分嘉賓認為，房企提前佈局新型城鎮化，既要依據自身實力，更要分析投資回報率。

  路勁地產集團聯席董事刁露說，企業應該深刻認識到自己的管理能力，企業要將每一個城市做好、深耕，前提就是利用手中的資源，最大化地利用這些資源和自身的能力。

  嘉凱城集團黨委副書記楊益華認為，從目前情況來看，三四線城市的風險比一二線城市還要大，目前城鎮化首先開發的就是衛星城，或者是中心城區附近的衛星城。

  新型城鎮化提供瞭許多誘人的機會，刁露表示，房地產企業制定瞭明確的戰略，就要堅定地走下去，依據自身的戰略選擇中要有取舍。

  五問：房企融資或將再開閘，調控去"行政化"可行嗎？

  截至目前，資本市場對於房企融資的大門已緊閉三年之久。這期間，眾多優質房企紛紛赴港IPO、借殼。多位房企負責人向記者表示，房企融資仍然難度很大，即使融資有條件放開，也可能僅針對開發資質強、業績預期穩定的房企。

  在市場高密度關註下，證監會在6月底以來兩度回應房地產上市公司融資政策問題，稱對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。另外，對於房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形，證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定。

  對此，一些論壇嘉賓認為，房地產業對資金鏈的需求是十分強烈。西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長於東升說，金融手段是調控房地產的主要手段之一，其核心是房地產商獲取資金的渠道，即銀行貸款，這方面央企和一些大型的國企房地產公司，目前獲取資金的渠道是比較暢通的。

  秦虹認為，中央銀行全面放寬貸款利率的改革，沒有對現行的商業性房地產貸款政策進行調整，這說明：第一，新一屆政府對房地產市場發展的問題在某些層面考慮瞭全局的政策思維。第二，表明瞭這次央行關於全面放松貸款利率的改革，是通過結構性的措施，促進社會融資多元化，限制房地產投資性需求。

  一些論壇嘉賓表示，隨著房企再融資開閘的預期不斷強化，以及央行於7月20日取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平，表明我國金融和房地產領域的調控都在穩步地推進"去行政化"，這些舉措將給中小房企融資帶來機遇，增強市場競爭力。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/08082318937.shtml

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