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房地產開發商自融成風 P2P陷 危險關系
??P2P行業的多事之秋仍未結束。日前，由於巨額資金投入房地產項目，P2P平臺裡外貸爆發一起被稱為“行業有史以來最大”的兌付危機，涉及金額逾9億元。目前，該平臺已經無法維持正常的提現業務，且投資者的到期兌付已被暫緩處理。
??業內人士透露，裡外貸或涉嫌開發商“自融”。在“自融”操作手法下，P2P平臺其實已經淪為“幌子”，借款人則可以借助平臺“拆東墻補西墻”。雖然“自融”目前尚難界定是否違規，但中小開發商自身的資金風險成為引爆類似兌付危機的“導火索”。
??“這種手法現在在房地產行業和P2P之間太普遍瞭，但這說到底是一種危險關系。”有業內人士表示，在投資人對房地產風險認識不足的情況下，如何控制此類危機的蔓延，仍是一個難題。
??大量資金疑流向同一地產公司建地建蔽率任何問題免費諮詢
??一則落款日期為1月26日的“公告”，透露出P2P平臺裡外貸這次遭遇的危機不同尋常。裡外貸在這則公告中稱，由於借款人目前已被警方控制，平臺已無法維持正常的提現業務，且投資者的到期兌付也被暫緩處理。裡外貸的員工目前已被通知在傢辦公，並隨時準備配合調查。
??裡外貸是“北京眾望易達網絡科技有限公司”運營的P2P平臺。網貸之傢研究院數據顯示，截至2015年1月21日，裡外貸總成交量22.48億元，待收本息共計9.34億元；平均借款期限5.56個月，綜合收益率高達39.77%。
??數據顯示，該平臺待收的投資人數為1830人，但待還的借款人數僅為8人，待還金額最高的借款人(即尚未還清款項的借款人)待還金額高達3.2億元，而上述8名借款人的人均待還金額達1.17億元。
??據悉，該平臺大量資金流向一傢房地產公司，而由於該公司的控制人目前被調查，導致借款無法按期兌付本息。
??由於涉及金額超過9億元，上述事件被稱作是P2P行業有史以來最大的一次兌付危機。“一個平臺的借款人永遠是那麼幾個人，而且投資收益高得離譜，隻要稍加思考就能明白其中的風險有多高。”一位P2P平臺創始人說。
??此前已有機構對其作出預警。在裡外貸停業之前，大公國際將該平臺列入預警名單，理由是受評主體信息披露不充分、償債能力存在隱患、可持續能力較
差。據大公國際統計，截至2014年11月21日，該平臺一共存在150個標的，其中同一借款人發佈60個房地產相關標的，總計金額約759萬元，且平臺
在60個不同債項中反復披露同一份協議。
??據瞭解，該平臺大筆資金流入的房地產公司在線下也是負債累累。
??自裡外貸危機爆發之後，關於其涉嫌“自融”的議論就未曾停止。有知情人士稱，裡外貸和資金密集流向的房地產公司控制人實為同一人。裡外貸作為該公司“自融”平臺的嫌疑頗大，中國證券報記者試圖通過電話向裡外貸求證，但公司電話一直無人接聽。
??“自融”成中小開發商“救命稻草”
??據中國證券報記者瞭解，這種“自融”手法早已在圈內風行。
??“開發商手上有地有房，雖然很多不能做抵押登記，但許多平臺不需要抵押登記手續就可以借款。這樣開發商為瞭給自己找個吸收資金的通道，就想自己
控制一傢P2P平臺，然後自己包裝一個項目，而且很多開發商跟擔保公司是有合作的。因此，利用偽裝好的P2P平臺來融資是非常簡單的。”前述創始人透露，
“自融”的關鍵在於自己控制一傢平臺，“想要多少額度，就發多少項目，資金源源不斷的進來，何樂而不為”。
??這種做法如果被投資者識破，則要面臨極大的風險，但開發商們也有應對之道。該創始人透露，“上次就有一傢小開發商來找我們，想收購我們的平臺，但同時要求我們是獨立運營，這樣誰都看不出來是他在做自融，但本質是一樣的。”
??“自融”目前在房地產行業與P2P平臺之間已頗為普遍，尤以資金鏈緊張的小開發商為甚。如上述人士所透露，開發商或者自己運營一個P2P平臺，或是控制一傢平臺，利用其作為“幌子”來進行融資，補充流動資金，更多的則是用來償還之前所借的欠款。
??但在一些業內人士看來，這種做法目前還難以界定是否違規。
??“比如說我是開發商，我有1000套房子，每次抵押100套給P2P平臺，平臺拿5000萬元給我。第一期到期瞭，我就再拿100套抵土地2胎借款利率多少免費諮詢試算押給
P2P平臺。就這樣循環，但是每次都是有真實的抵押物，你能說這是欺騙嗎？”P2P平臺網投網CEO汪瑤表示，開發商每次自融都有真實的抵押物，所以不能
以“騙局”來界定自融。在他看來，重要的還是P2P平臺自身對於抵押物的風險評估。
??在他看來，無論裡外貸是否涉嫌“自融”，但其對標的的風險評估顯然是認識不足的，一旦借款人的項目出現問題，到時候P2P平臺自身也是“有理說不清”。
??“危險關系”亟待規范
??自融資渠道收緊之後，開發商與P2P的關系就一直“剪不斷理還亂”。汪瑤認為，開發商找銀行，銀行不貸，信托業也在疏遠房地產，民間融資利息更是高得離譜，但開發商可以找P2P，“對於開發商來說，P2P融資年化15%-20%的資金成本，短期內還是可以接受的”。2胎貸款缺錢急用哪裡借錢
??畢竟，在市場不景氣、銷售遇冷的情況下，開發商的“口袋”已變得越來越緊張。中國指數研究院數據顯示，2014年，在開發企業的各類資金來源
中，購房者的定金及預付款占比24.8%，較2013年下降3.5個百分點；個人按揭貸款及其他占比15.9%，較2013年下降0.4個百分點。與此同
時，開發企業自籌資金占比41.3%，較2013年提高2.5個百分點；國內貸款占比17.4%，較2013年提高1.3個百分點。中國指數研究院認
為，2014年以來，開發商資金承壓已是共識。
??在此情況下，開發商借款與P2P高息吸金形成一種“危險關系”：對於資金承壓的開發商來說，P2P是一種更為高效且成本更低的融資渠道；對於P2P平臺來說，相比之下，開發商動輒數億元的融資需求，其誘惑力實在難以抗拒。
??“周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨。”汪瑤認為，在這種形勢下，最令人擔憂的問題是，投資者完全意識不到這種“危險關系”的潛在風險。“畢竟與其他標的相比，房地產項目或者土地還是更為具體，且大多數人較為認可其價值，從而忽略瞭房地產自身的風險所在。”
??分析人士認為，盡管開發商的抵押物有其價值所在，但對於小開發商來說，資金鏈斷裂壓力越來越大。一旦借款人出現問題，與裡外貸類似的兌付危機將不僅僅是孤例。
??“這也是我們堅決不碰房地產的原因。”汪瑤稱，小開發商自身的潛在風險猶如暗礁，如何讓P2P平臺和投資者增強風控意識並“安全著陸”，仍是一個頗為嚴峻的問題。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-01/06455966854375191407641.shtml
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