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內容來自sina新聞

寫字樓謀變綜合體 業態豐富價值升



南海萬達廣場項目效果圖。



南海萬達廣場寫字樓大堂。



南海萬達廣場寫字樓效果圖。

  過去,佛山早期寫字樓大多分佈在祖廟及季華路。一座單體建築,加上必備的辦公設施,簡單打掃一下樓道就算是物業服務瞭。然而隨著近兩年城市綜合體的集中湧現,寫字樓也開始"謀變",綜合體趨勢愈加明顯。

  如今,除瞭好地段和好硬件,商場、酒店甚至住宅、公寓也成為寫字樓綜合體的"標配"。對此業內表示,寫字樓綜合體化不僅解決瞭傳統寫字樓隻有辦公沒有生活的難題,且較單體物業更具抗跌性與升值力。

  文/佛山日報記者 林舒

  定位:綜合體化,

銀行房屋二胎怎麼貸款比較會過件  競爭不止拼硬件

  過去,單體寫字樓在祖廟、季華路等繁華路段"自立門戶",好地段和好硬件就是它們的"殺手鐧"。如今寫字樓越來越綜合體化,從萬達中心、保利中心到禪城綠地中心、佛山萬科廣場等,無疑有著一個共同特征:寫字樓+商業+住宅。

  寫字樓綜合體業態全面,除瞭寫字樓外,商場、住宅、公寓、酒店等也是重要組成部分。在萬達廣場、禪城綠地中心等項目便以大量復合型商業為主,配建有公寓、酒店、商業中心等;而類似於保利東灣、佛山萬科廣場等項目則幾乎囊括瞭居住、辦公、購物以及休閑等多數功能;此外,智慧新城作為產業型綜合體,在開發瞭17棟寫字樓外,開發商還規劃瞭一定比例的員工宿舍,而順德大良美的廣場則引入瞭萬豪國際五星級酒店。

  "綜合體最大的好處是提供一站式需求。滿足瞭城市人群在工作之外,對休閑、娛樂的需求。"佛山經緯地產市場部總監郭亮表示。南海萬達廣場相關負責人則認為,高端寫字樓借助商業綜合體的形態,租賃問題更好解決。"萬達中心是整個綜合體項目的最亮點。我們有專業的招商團隊,還與政府、商會、協會合作,能有效解決租賃問題。"

  此外,綜合體寫字樓的復合型功能使得此類寫字樓更具抗跌力和升值力。從一線市場的數據統計來看,綜合體中的寫字樓投資回報率較獨立寫字樓相比,其物業年增值幅度相差約為12%,價格差異達10000元。

  品質:超甲級化,提高佛山辦公水平

  和傳統寫字樓設施老化、樓體陳舊、設備落後相比,新興寫字樓在品質上也呈現出大提升趨勢,成為寫字樓突圍的重要指標。在寫字樓內部,餐廳、會議室、會所等配套越來越重要;在寫字樓外部,"超甲級"、"超高層"等字眼改寫瞭寫字樓市場,甚至在規劃初期就奔著城市地標去。

  在萬達中心,光是大堂就有750㎡面積與10.8米的挑高,門面氣派;寫字樓擁有4米層高、1800㎡標準層單排柱自由組合,使用率高;硬件上,具備有辦公、通信、樓宇、消防、安保等高端自動化配建,包括16部3.5米/秒的高速電梯等;此外,萬達中心還聘請彰化房屋二胎國傢一級資質、具數十年高端管理經驗的萬達物業負責物業管理,為入駐企業提供星級服務。

  "城市的經濟總量與城市高端企業和人才是成正比的,體面的辦公環境、優良的商務氛圍才能吸引更多外地人才。但目前佛山高端商辦項目的國際化比較滯後,辦公空間高端化是佛山必然要去做的。"綠地集團佛山公司總經理助理李宏表示。此外,國際化的硬件配套也是吸納國際化企業的標志,將轉為更大的升值空間和投資價值。

  地段:中心化,

  助力區域產業升級

  與早期寫字樓齊聚祖廟、季華路不同,在近年亮相的萬達廣場、保利中心、廣州地鐵金融城、廣佛智城等項目,其所在的位置都並不是過去傳統的居住和商業中心。隨著千燈湖片區、佛山新城的不斷推進和成熟,在這些片區的高端商業、寫字樓項目也相繼開工建設,與季華路商圈形成"三足鼎立"局面。並對片區產業的發展產生巨大的集群效應。

  以保利中心為例。在過去一年裡,一大批全新產業、城市建設項目落戶佛山新城,包括中德高技術產業服務平臺、佛山移動總部等重點項目均已啟動,也拉升瞭區域的寫字樓租賃需求。保利中心將為佛山新城新晉白領、本地產業提供更國際化的辦公環境,支持產業轉型。

  在千燈湖片區,萬達中心則依托千燈湖千米商貿長廊及產業總部基地的規劃,將以商務集群方式吸引本地企業、國內、國際大型企業總部進駐。據銷售負責人介紹,"前期預約登記開始後,已經有不少本地領袖企業、知名銀行保險企業等機構前來咨詢洽談。"

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  寫字樓

  如何"突圍"?

  星星華園國際營銷總監

  柯志斌:

  高品質,也要結合本土需求

  目前佛山寫字樓市場處於"引導"階段。大品牌開發商建的寫字樓在品質、檔次上都有很大提升,但目前本地企業對超甲級寫字樓的需求度還不好把握。因此,大品牌開發商在這時期應發揮"引導"作用,在帶動產品的品質、檔次提升外,售價、租金水平也需以培育、引導市場發展為主。此外,開發商應根據項目所處位置做差異化產品。如果是在較偏遠的地段,建議結合周邊實際情況,服務周邊產業配套,不一定要追求"超甲級"。

  綠地集團佛山公司總經理助理

  李宏:

  軟件設施才是突圍關鍵

  佛山寫字樓還需要一個大環境。許多中小企業蝸居在廠房,使用寫字樓的風氣尚未形成。環境的營造,除瞭需要政府對第三產業的扶持外,開發商也通過建高端寫字樓去提升這些企業的辦公環境。硬件上,開發商都在拼"5A""綠色星級""超甲級",這些隻要有充足的資金就能"砸"出來;相比之下,軟件方面才是寫字樓突圍更關鍵的競爭力,包括物業管理、交通、電梯和車位的配比等,都需要做得更好。另外在這個階段,開發商可面向龍頭企業推出免費、減租體驗寫字樓的方式,提高佛山寫字樓使用率。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/08323395651.shtml

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