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內容來自sina新聞

看漲房價者比高峰期較少近四成

??2015年開年,美元繼續保持強勢,匯率節節上升。全球范圍內,能與美元比“牛”的,唯有曾經熊冠全球的A股,2015年首個交易日,A股全線飄紅,上證指數創下同期史上第二高的漲幅。

??對在A股浸淫多年的老股民來說,現在也許可以看著自己賬戶上不斷增多的資金,做著提前退休的美夢。但對中國樓市來說,美元和A股的“強勢”並非福音,甚至可以說是噩耗。美元走強,可能吸引投資中國樓市的資金回流美國;A股走強,同樣可能分流部分資金。問題是,這將在多大程度上分流中國樓市的資金,沒有人知道。

??不知道是美元和A股的強勢影響,還是2014年房地產的表現令人心有餘悸,或者兩者兼有,近期人們對未來房價上漲的信心有所下滑。《羊城晚報·樓市周刊》記者日前采訪瞭61名各行業精英和社會人士,其中認為2015年房價上漲的隻有33人,占比約54%;看跌的有17人,占比約28%。而在2014年2月份本刊記者所做的房價調查中,看漲未來房價的人數占比高達91%;2013年7月份,看漲未來房價的人數占比更高達92%,今年年初看漲房價的人數占比減少瞭近四成。

??難怪,最近又有外媒稱“中國房子到瞭套現的最後龍潭房屋土地貸款時機”。

??自2010年至今,屢見國際投行、“空頭”唱空中國樓市,例如2014年的“人們失去信心,中國房地產市場已開始崩潰”,例如2010年的“中國的房地產泡沫比迪拜嚴重千倍以上”……當然,其間也有看好中國房地產的“多頭”奮起反擊,認為中國房價還會持續上漲。至2014年,看似危機四伏的中國樓市還是安然度過危機,房價持續上漲,“多頭”持續獲得勝利。

??2015年,將是“多頭”的又一次獲勝還是“空頭”的首次告捷?

??新竹橫山土地貸款54%受訪者認為房價還會上漲

??蔡穗聲(廣東省房地產協會會長):假如2015年的金融貨幣政策寬松一些,樓市的整體形勢就會好一些。2015年廣州房價還是會上漲。不過,影響房價上漲的因素較多,就實際情況來看,廣州一手住宅庫存量仍然很多,樓價較難大漲。

??陳瑾(香江傢私普通職員):2015年房價還會繼續漲吧。身邊很多人都想買房,想買房的人多瞭,商傢就敢漲價。

??陳瑞標(廣州市五湖四海集團有限公司副總裁):2015年中國股市走勢應該不錯,會帶走樓市部分資金,對樓市不利。不過,這並不妨礙2015年房價繼續上升。即使沒有更多利好政策,房價也會上升,隻是上升幅度不會太大。2015年房價上升主要是成本推動型,現在人工成本越來越高,導致整體成本在上升。即使房價上升5%,扣除成本因素,其實隻是和2014年基本持平。

??陳穗青(馬會傢居副總經理):2015年廣州樓價當然要漲,連我傢的二手房價都漲瞭。其實2014年說是樓價調整,市區樓價一直企得很硬,我認為隻要沒有天災或戰爭,像廣州這樣的超大城市,經濟基礎如此雄厚,總體求大於供,漲瞭就很難跌回來。當然,暴漲是不可能的。

??陳義楓(德信資本董事長):對2015年樓市何時反轉,我用“三底理論”來分析:在政策底、市場底、企業底交錯的時期,也是地產並購的黃金時期,當下正處於這個窗口期。目前,政策底、市場底雖已確認,但並不代表企業底已至,如今相當部分開發商的現金流還沒有由負轉正,隻有當市場復蘇到一定階段,成交價、成交量穩步上升到一定程度的時候,企業現金流由負轉正,企業底才能確認。從當前的情況來看,還需兩三個季度企業底才會出現,預計2015年8月份或9月份,房地產將走出下降周期,樓價開始明顯上漲。

??程建華(廣州陸度廣告策劃有限公司客戶總監):2015年廣州房價會微升。從大環境來看,政府不會允許房地產一下子“掉下去”,在政策護航下,房地產會軟著陸。房價更大可能還是上漲,扣除通脹因素,最後表現為微升。

??何建鋒(廣東晨明實業有限公司副總經理):2015年樓價肯定還是漲。我覺得每年的M2(註:廣義貨幣)增速太嚇人,這些新增貨幣沒有太多途徑可以投資。而且政府有維持整體GDP增速的經濟目標,如果沒有房地產的拉動,會非常艱苦。

??黃為群(退休人士):2015年樓價還是會漲吧。最近感覺物價漲瞭不少,連退休金都在漲,既然所有都在上漲,房價就沒有什麼理由不漲吧,廣州又不是那種“鬼城”。

??賴崢(廣州方圓地產顧問有限公司副總經理):2015年廣州房價最大可能還是穩中有升。2014年廣州樓市整體銷售不算太好,前弱後強的走勢有利於需求在2015年繼續釋放。預計2015年政策層面較為平穩,成交量比2014年有所提升。成交上升,價格自然上升。但這種上升是平穩的,不會急升。

??黎文江(合富輝煌首席市場分析師):在經濟發展新常態下,10年內房地產都還是黃金期。2015年廣州將有13塊“準地王”推出,預示著2015年的土地成本將會進一步提高,加上人工、原材料等成本上升,“羊毛出在羊身上”,2015年廣州房價至少上升15%。

??李德之(力泊顧問有限公司總經理):樓市的問題不能單純看樓市,而要從大經濟層面來看。對於2015年的經濟政策,我的判斷是穩中求進、適度寬松,首要目標是穩增長。考慮到2015年在穩增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下,貨幣政策必將繼續寬松,政策面偏暖將成為支撐2015年樓市企穩、復蘇的核心力量。所以我認為2015年樓價會有溫和的漲幅,不超過20%。

??李天奇(資深商業地產人士):仍然看漲2015年房價,主要有三個方面的原因:一是房地產調控政策還會松綁,將促使需求釋放,推動成交;二是人們還是習慣買房,現在房價還在上漲,隻有當房價不斷“陰跌”時,人們才會改變買房的習慣;三是房地產的地位依然重要,仍會得到政府扶持。

??林志吟(財經記者):2015年房價會漲,但不會大漲。一方面,大多數城市都放開瞭限購,央行降息,大傢對樓市的預期轉好;另一方面,最近部分大房企都出現瞭危機,說明房企的資金鏈還是存在問題,市場風險猶存。

??劉傑(東鵬廣州公司策劃經理):2015年廣州樓價肯定會漲,但感覺幅度會比較小,而且漲到峰頂的周期會變長,具體漲幅我很難判斷,但肯定不是像2013年那種瘋狂的漲速。

??劉朝暉(廣州司米櫥櫃總經理):我感覺2015年廣州樓價會微漲,至少不會跌。因為廣州有很多剛需買傢,加上公務員加薪等因素會帶動購買力提升。而且和其他一線城市相比較,廣州樓價還具備漲價的因素和空間,李克強總理考察南沙也會對廣州的經濟起促進作用。

??龍斌(合富房地產經濟研究院院長):2014年是一個調整年,廣州樓市從成交量、成交價都在面臨調整。2015年樓市的活躍度將會上升,成交量會逐漸恢復,到下半年,廣州樓價還有機會回到緩慢上升的階段。特別是南沙樓市,得益於自貿區的利好,活躍度會上升,房價或將在半年內上漲10%-15%。

??羅祥(鳳凰廣州總編輯兼總經理):2014年廣州樓市確實比較困難,最終還是走過來瞭。無論從哪個方面看,2015年都不會比2014年差。2014年廣州有些區域、有些樓盤降價瞭,但整體房價還在上升中。因此,預計2015年房價還會繼續往上走,隻是上漲幅度非常有限。

??歐陽曙(房博士網首席戰略官):2015年廣州樓價繼續漲。現在廣州一手住宅庫存還有很多,2015年上半年,估計開發商以去庫存、保銷量為主,但到下半年可能就轉向利潤收入瞭。沒有買傢願意追跌入市,商傢也不會一直降價。樓價穩中上漲是必然的趨勢。

??彭友友(外貿公司職員):2015年房價還會繼續漲,隻是漲幅會低於往年。就業市場不好,說明經濟情況不太樂觀,政府會鼓勵市民消費,即使投資,也更加希望市民把資金投入流動性更大的股市等領域,而不是沉淀更多資金的樓市。土融建融屏東琉球土融建融

??蘇敬(玄學專傢):2015年廣州樓市“突出”。當然,“突出”未必是好事,有可能是銷售困難的問題很“突出”,開發商會面臨很多頭痛的問題。但這些“突出”不會導致房價下跌,房價反而會有所上升,隻不過升多少沒人知道。現在廣州的地價還在上升中,銀行在房貸方面又有所松動,這對樓市都是利好,也是推動房子好賣、房價上升的重要原因。

??吳定金(保利地產首席研究員):2015年樓市從築底期進入上升期,價格同步上升的可能性非常大。2014年很多樓盤價格下降,刺激需求上升,房貸新政實行,也激活瞭樓市成交,築底期特征非常明顯。預計2015年還會有新的降息、降準,對樓市會有明顯的提振作用,進入上升期是必然的。

??吳榮超(中地行研究中心總經理):2015年廣州樓價預計平穩甚至向上。2014年業績壓力減緩後,開發商可能會上調房價,而且不少地價較高的項目都將在2015年集中推貨,這些高價盤會對樓市帶來一定的影響。加上購房需求平穩釋放,預計全年樓價穩中有升。

??伍嶽峰(越秀地產廣州公司副總經理):2015年廣州樓市在供求關系上會出現供不應求的局面。樓市將在3月份、4月份全面復蘇,包括成交量和價格,整體上漲幅度約為7%。預計2015年廣州中心區域均價約為2.7萬元/平方米,十一區均價約為1.8萬元/平方米,商品房成交量約為1000萬平方米。

??夏華鎖(中國營銷學會常務副秘書長):2015年上半年,廣州樓價會漲,但漲幅不會太大;下半年的漲幅會大些。從宏觀面來看,政策正逐漸放寬,將刺激需求,加上通脹還是比較明顯,樓價會繼續上漲。上半年還在觀望,下半年如果沒有嚴格的調控、限購也逐漸放開的話,那最大的投資亮點肯定還是房產。

??肖文曉(房價點評網廣州高級分析師):廣州房價的上升會出現在2015年第二季度,預計其時廣州樓市的供求關系會發生變化,開發商將改變之前以價換量的策略,樓市成交將進一步回升,房價會順勢提高。

??徐昶(財經人士):2015年房價還會上漲。因為中國經濟要穩增長,而在推動經濟增長的“三駕馬車”中,外貿、消費都不是一朝一夕可以改變的,唯一可以快速改變的是投資。去年第四季度,國傢發改委批復的投資項目總金額達到1.4萬億元。去年年底,房地產投資有所回暖,說明市場信心有所增加。去年11月央行降息,預示開始進入降息周期,流動性也會因此增加,房地產將會因此獲益,提升信心、推動成交。

??楊紅旭(易居房地產研究院副院長):看近幾年的樓市周期,2012年是三部曲:探底,築底,反彈;2013年是一條線:振蕩上行,有驚無險;2014年是“退燒年”:高位振蕩,逐步降溫。對於2015年的走勢,從短周期的角度看是“見底年”,將呈現探明底部,調頭向上的特征,預計成交量與成交價都有明顯上升。

??姚偉亮(興業地產市場部經理):2015年廣州房價穩中有升。雖然廣州一手庫存量較大,但2015年新盤不多,預計上半年政策也沒有大變動,樓市行情將趨向穩定。相信5月份以後,由於限購逐步解除等因素,樓市成交特別是二手房成交會更加活躍,旺市從此到來。近期二手市場客流量增加,二手樓市向好,一手樓市便會錦上添花。

??張容梅(加拿大AIM國際設計集團工作人員):個人感覺2015年廣州樓價應該是小幅上漲,從我們目前接觸到的設計市場來看大致是這樣子,但不敢太樂觀,中心區和外圍區域的市場分化應該會更加明顯。

??趙文敏(傳傢文化咨詢有限公司華南區總監):廣州過去十年每年新增人口是44萬,樓市每年新增供應僅10萬套,從這個數據來看,供求關系很明顯是供不應求。未來10年甚至15年廣州樓價總體趨勢上漲,其中會有階段性的波動。我認為2015年還會震蕩,但到第二、第三季度肯定能站穩向上。

??趙卓文(廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任):預計廣州限購政策最遲將於今年春節前後取消,一旦限購政策松綁,房價將會上漲。預計2015年廣州的房價和地價都處於上升通道中,房價受政策因素影響較大,地價將有15%-20%的漲幅。

??鄭遠斌(婚尚全國連鎖機構運營總監):2015年廣州房價特別是市區房價跌不瞭,應該是穩中帶升。現在有不少購房的利好,例如商品住宅公積金利率較低、商業貸款很多銀行有優惠利率等,房子的需求量還是挺大的。

??鐘國君(索菲亞傢居媒介經理):我覺得廣州樓價2015年還會漲吧,因為大量的剛性需求和改善型買傢壓抑瞭一年,終於等到政策放松。加上廣州樓價2014年相對回落,在有大量需求支撐的背景下,2014年回落的房價回升到原來的位置應該是很輕松的。當然,2015年即使樓價上漲也漲不瞭多少。

??18%受訪者認為房價維持平穩

??陳書欣(新浪房產頻道編輯):2015年廣州樓價不會大漲大跌,將維持穩定。一方面,2014年拍出的地塊很多地價都不低,房價因此不會大幅下降;另一方面,住房公積金貸款實行“限額放貸”,銀行貸款收緊,廣州依然限購,房價因此不會大漲。

??黃韜(中原地產項目部總經理):當前廣州樓市的庫存量還很大,尤其是南沙、蘿崗這些近郊區域,而恰好這些區域又是吸引剛性需求的主要陣地。2014年下半年,庫存量雖然因為成交量上升有瞭一定的緩解,但總體依然偏高,在供大於求的市場環境下,房價難以上漲,還是以企穩為主。

??李代佳(伊爾德鞋業有限公司總經理):有專傢認為,一線城市提供的發展和就業機會,是推升其房價隻漲不跌的基礎。但是我看到,在一線城市的外來務工人員,95%以上要麼住單位宿舍,要麼租住在城中村。這些在專傢眼中所謂的“剛需”根本買不起房,如何充當阻止一線城市房價下跌的“炮灰”?!不可否認,2014年年底降息等利好,令各地房地產成交量出現“翹尾”的現象,但這種成交量的反彈究竟能持續多久尚有待觀察。我覺得像北、上、廣這樣的一線城市,2015年的樓市隻能是企穩緩行,很多二線、三線城市的樓市估計難逃衰勢。

??李涵雄(立邦房地產公司營銷總監):在過去幾年,一線城市樓市的租售比一直不合理,從成本核算上看,買房不如租房,但仍然有很多人買房,那是因為一線城市房價有投資價值,大傢看好的是未來的升值空間,這樣的預期支撐著房價上漲。但現在房子的投資價值逐漸被抽離,一線城市房價已脫離當地民眾的購買力,如果投資、投機性資金撤離,那它下跌的幅度會更大、更兇猛。所以我覺得2015年,一線、二線城市的房價將會去泡沫化,上漲幅度有限。廣州的話,像老城區學位房、一些地段含金量較高的房子售價還會繼續上漲;像郊區物業我覺得能企穩,不會再漲瞭。

??林珂(戴德梁行華中區研究部主管及助理董事):盡管2014年年底樓市成交“翹尾”,但並不代表樓市發生根本性的逆轉。預計2015年樓市仍處於增速放緩期。不過,由於廣州仍然存在人口紅利、新型城鎮化及自貿區等利好,廣州樓價仍然存在上漲動力,但漲幅有限,整體將會較為平穩。

??莫建明(嘉匯城副總經理):2015年上半年廣州樓價以平穩為主;下半年會漲一點,但不會大漲。因為上半年的存貨還很多,隻有個別區域如南沙會漲價,但整體市場氛圍還不算太好,貨量大且沒有新利好的區域物業不會漲價。上半年即使廣州放松限購也隻能以走量為主,隻有走完量後才有漲價的空間。

??蘇蒨(開運顧問):我個人覺得2015年的房價整體比較平穩,不會大漲也不會大跌。現在貸款購房的市民所占比例很大,假如房價大幅下跌,銀行等多方肯定會有風險;至於房價大漲,又沒有太多支撐的力量。值得註意的是,郊區的房價在2015年還有可能下跌,因為郊區供應量大、庫存量大,商傢期望以降價加快銷售速度。

??文志堅(中立地產董事總經理):今年廣州有可能放寬限購,對樓市有刺激作用;但同時股市在上升,會帶走樓市的資金。2015年房價漲是不可能的,也不會再進一步下跌。

??吳孝雄(廣州盈毅房地產策劃部經理):2015年廣州整體房價會比較平穩,不會漲也不會跌。2014年廣州前三個季度的銷售不好,第四季度有所回暖,說明需求在慢慢釋放,2015年需求還會繼續釋放。

??楊金霞(廣州莊凌公關顧問有限公司高級項目經理):2015年廣州房地產市場預計以平穩為主,是2014年下半年市場的延伸,剛需產品持續受關註,豪宅市場則不樂觀。在經濟等外部大環境不發生大變化的情況下,廣州樓價將保持平穩。

??詹緬陽(好萊客創意傢居股份有限公司董事總經理):2015年廣州樓價應該以平穩為主吧,上下有點小浮動。畢竟廣州還沒有松綁限購,對購買力還有很大的抑制,當然,如果廣州解除限購的話可能就會有所上漲。

??28%受訪者認為房價將會下跌

??艾經緯(財經專欄作傢):從2015年前後算起,中國購房適齡人口數量開始下降,房地產購買需求結構將發生重大改變,甚至出現結構性的購買力不足。你還會覺得2014年的房價下跌隻是一個短暫的調整嗎?市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎?本輪房價走勢很難是大“U”走勢,至於大“V”走勢則更不可能。

??艾米(路德廣告傳媒有限公司營銷總監):樓價要反彈,需要在貨幣政策極度寬松的情況下才可能出現,比如2009年M2增速達到29%,創下歷史最高,但這種情況現在根本不可能發生,預計2015年隻是適度寬松。我們知道,房價從1萬元/平方米漲到2萬元/平方米所需的資金,與從2萬元/平方米漲到4萬元/平方米,在資金面上是完全不同的數量級,所以“2015年一線城市房價還會繼續上漲”隻是騙人的鬼話。

??鄧亮亮(東環中學老師):2015年廣州樓價穩中略降,二線、三線城市的樓價降幅將比廣州大。這和整體經濟環境密切相關。

??郭永富(國儲匯金貴金屬研究院首席分析師):2015年房價將以軟著陸為主。不管是全國范圍內,還是廣州,開發商目前的庫存壓力都非常巨大。因此,2015年廣州開發商以價換量的狀況將會持續,預計樓價繼續下滑,但在剛需買傢的支撐下,也不太可能出現價格崩盤

??韓世同(北京大學公共經濟研究中心研究員):除瞭庫存問題外,在經濟下行的大環境下,樓市缺少上升的動力,人們口袋裡沒有錢,怎麼去買房?所以,無論是開發商還是購房者都要作好最壞的打算。

??黃韻菱(知名易學傢):2015年剛需樓盤價格會穩定,其餘物業的售價降幅會較大。2015年,流年天幹地支為“乙未”,對房地產屬土的行業而言,上半年“乙木”為“官星”,“克土”說明政府對樓價表面仍有控制之力,但力度會比2014年大大降低,整體樓價相對穩定;下半年“未土”,對房地產而言為“比和”,說明樓市會出現較嚴重的屯倉、積貨現象,對市中心或剛需型物業影響不算太大,降價潮將會出現在周邊城市及較偏遠區域的大戶型當中,沒有直接居住價值的旅遊地產、公寓項目等更是岌岌可危。

??Kim(超凡集團工作人員):2015年樓價會跌,反貪反腐切斷瞭部分人囤積房產的動力,炒樓現象減少,這也是連鎖反應,很多實業傢也不敢貿然出手,都是持觀望或者謹慎的態度。當然,像廣州這樣的一線城市的樓價肯定不會倒,假如一線城市都倒瞭,那就真的是泡沫破瞭。

??林峰(天倫控股投資部經理):股市大升後,部分投資者會把獲利資金從股市裡轉出來買房,畢竟,在很多人心目中房子還是值得投資的,但這隻是有利於房企去庫存而已。2015年對樓市影響最大的還是美元走強,人民幣走弱,導致部分資金“搬傢”。從過去的經驗看,隻要美元走強,內地房價就會下跌,因此,至少2015年下半年,房價會有所下滑。

??盧曉彥(《中國紡織報》廣州記者站負責人):我覺得2015年廣州樓價會下跌。在反腐的大環境下,會有很多存房拋售。房產稅可能出臺也會讓投資者持幣觀望。近期股市上漲勢頭較猛,也會讓部分熱錢轉而投入證券市場。

??王德祥(廣告公司負責人):2015年房價走勢會跟隨經濟的腳步,經濟向下,則房價也會隨之下跌。從目前的情況來判斷,房價下跌的可能性更大。北上廣深四大一線城市,由於人口較多,需求相對旺盛,房價下跌的幅度會小一些。

??王芳(廣東華信建築設計有限公司總建築師):2015廣州樓價會略降。高地價、地王現象有所收斂,土地成本下降,房價便可以慢慢回歸理性。從我從事的設計行業來看,工程量有回暖的跡象,但增加的主要是廠房、商業、旅遊地產、養老地產等項目,普通住宅的設計量在下降,很多開發商都不開發住宅瞭,轉做酒店等。

??王潔敏(自由職業者):我認為2015年廣州樓價應該會跌。因為總體經濟環境不算好,整體購買力會下降。此外,假如樓價繼續上漲,新一代會選擇租房而不是買房。而且目前房地產的投資回報率不高、回報時間太長,從投資的角度看,可能還不如去炒股、買基金。

??徐偉傑(歐颶移民董事):廣州作為一線城市,市中心區樓價下跌的機會不大,但周邊地區的樓價可能會暗降。下這樣的判斷主要是基於全國樓市的整體銷售趨勢、不動產登記制度的實施、相關宏觀調控政策等因素,相信大的政策面不會改變。此外,美元的升值會對整體樓市產生較大的影響,後市仍需觀望。

??徐曉(知名房企投資拓展部總經理):2015年廣州房價會穩中有“少少跌”(粵語,微跌的意思)。現在開發商庫存的房子非常多,雖然2014年第四季度房子賣得不錯,但去年前三個季度成交實在太差,現在貨量非常充足,價格很難上漲。此外,如今人們購房的熱情比以前有所降低,以前人們有錢就買房,現在可能投資股票。貨量增多、買房者減少,就是2015年樓市的狀況。

??餘妙君(房王網編輯):2015年廣州樓價會呈穩中下降的趨勢。樓市平穩淡靜瞭一段時間,前期觀望的買傢在上半年會出手,相信上半年樓市的成交量和價格都會較穩定。但市場可售貨量還很大,加上房產稅開征預期,下半年樓價有向下的可能。

??鄭老屁(資深劇本策劃):我覺得房地產真比演戲好看。對於中國的房地產市場,一直存在泡沫的不可知論。在我看來,泡沫是無法避免的,而人性是根源。人性根源歸結是動物精神,而恐懼又在人類本性中占據統治地位。當你覺得恐懼的時候,泡沫就會爆破。我覺得等待恐懼不必多久,再多一個2015年已經足夠,我已經感到恐懼瞭。

??周峰(滿堂紅研究部高級經理):2015年廣州房價平穩甚至微降的可能性較大。這要分兩種情況:第一種是假如“穗六條”不放松,那麼在本地庫存量持續增加的情況下,一手樓價就沒有全面上漲的可能,開發商隻能以價換量,這樣樓價會保持平穩甚至略降;第二種是假如“穗六條”全面放松,入市客戶增多,庫存量會有效減少,在全市庫存量低於5萬套的時候,開發商會提高售價,令廣州樓價穩中上升。但從目前的情況來判斷,第一種的可能性比較大。


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