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??不過,昨日(12月9日)中原地產研究報告顯示,北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。截至12月7日,3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創造的歷史記錄,也是首次突破3000億大關,全年將有望突破3500億。

??對於大型房企和中型房企的劃分,克而瑞方面表示,A股大型房企就是大傢熟知的招保萬金,中型房企主要是年銷售業績或年營業收入接近或超過100億元的房企,很多是曾經進入過TOP50榜單的房企。

??根據鏈傢地產市場研究部統計,截至12月7日,北京新建商品住宅庫存量為93430套,雖然在政策環境的利好下,客戶的入市積極性有所增加,但是與9萬餘套的庫存相比,房企的去化壓力依然較大。

??據公開數據統計,今年前三季度,135傢A股上市房企共實現歸屬於上市公司股東的凈利潤近432億元,同比下跌3.21%;這是2008年以來,上市房企整體盈利首次出現負增長。

??不過,樓市整體成交火熱程度仍然受制於高庫存,即便一線城市也存在同樣問題。

??CRIC研究中心的統計數據顯示,從庫存走勢看,A股139傢房企的庫存從2010年末的8833億元,到2011年末的1.26萬億元,到2012年末的1.5萬億元,2013年1.9萬億元,再到2014年第三季度的2.23萬億元,持續攀升。

??此外,有公開報道顯示,今年前三季度,超過20傢品牌房企中,銷售完成率低於七成的占70%,部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末,多傢重點房企已完成或接近完成年度銷售任務。

??“公司今年前三季度銷售業績確實不好,有三個原因:一是市場比去年差瞭很多;二是有些項目開發進度影響瞭開盤的時間,進而對銷售業績有一點影響;三 是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤,但因為有很多審批環節,也耽誤瞭一些時間。最後一個季度會改善一些。”華遠地產相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,預計2014年銷售簽約額不會少於去年,銷售簽約面積應該也與去年差不多。

??鏈傢分析師張旭認為,目前各線城市都存在庫存壓力,樓市成交逐漸回暖基調已經較為確定,但是不會出現恐慌性購買,房價估計仍然會保持在平穩區間。

??中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,一線城市土地市場依然維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企更加紮堆一線城市。同時,信 貸政策的松綁使得一線樓市已經出現瞭企穩的跡象,這種情況下,房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現,四季度部分企業可能進入土地市場抄底。 部分熱點地塊,競爭將比三季度有所增加。

??華遠地產今年前三季度預收賬款下滑較大,月均為3.56億元;營業成本約33.74億元,同比跌逾70%,月均3.75億元。若以預收賬款和營業成本為除數,存貨消化周期則更長,分別約42.65個月和40.49個月。

??“總體上看,同樣是庫存快速增長,但不同的行情下,對房企的意義迥然不同:行情好時,高庫存將支持企業快速擴張,盈利、負債、資金運營等財務指標不斷改善;行情不好時,高庫存會推高企業負債率,財務趨於惡化。”陳開朝表示。

??CRIC研究中心提供的統計數據顯示,三季度末,A股139傢房企存貨達2.23萬億元,環比上升5%。其中,4傢大房企存貨環比微增3%;15傢 中型房企存貨較年初上升瞭25%;120傢小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月, 蘇寧環球漲154%至22.57個月,深振業同比增長135%至18.53個月。

??上述15傢中型房企包括中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設、榮盛發展、濱江集團、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實業等。

??任志強在外界的關註下揮一揮衣袖瀟灑退休,對於華遠地產新任掌門人孫秋艷而言,面臨的考驗之一,則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

??在預收賬款大幅下滑的情況下,截至今年第三季度末,華遠地產短期借款和長期借款共計49.7億元,同比增幅近150%;去年同期為19.89億元,且全部為長期借款。

??盛富資本總裁黃立沖等業內資深人士表示,行業內計算上市房企存貨消化周期通用的方法是,以今年第三季度末的存貨餘額,除以去年的平均月銷售額(即銷售簽約額),計算結果具有比較好的參考意義,而用今年前三季度月預收賬款或營業成本做除數時效性更強。

??“預收賬款下滑,是因為今年前三季度,銷售簽約額跟不上結轉營業收入。但第四季度銷售完成以後,應該會有一點改善。相比前三個季度,第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加。”上述相關負責人稱。

??陳開朝分析,從房價與庫存走勢看,2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%,庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前,房 價主要跟供需有關,行業庫存對房價的影響較小。2014年以來,房企拿地力度銳減,建設投入雖然也有所下滑,但在高周轉下,建設投入依然保持較快的增速

??一二線城市成交仍受制庫存

??臨近年底,土地市場似乎迎來暖冬。上周,某數據機構監測的40個主要城市共推出各類土地187宗,較上周增加85宗,推出面積887萬平方米,較上周增加386萬平方米;南京、武漢和天津推出量較大。



??《每日經濟新聞》記者梳理發現,2009年以來,隻有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產調控政策出臺後,當年華遠地產前三季度 經營活動產生的現金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元,其他年份均為正值,但2014年前三季度,華遠地產該數據約為-27.68億元,同比 減少近1905%。



??亞豪機構市場總監郭毅介紹,當前北京樓市庫存主要集中在郊區新城,近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主,同一個區域多個樓盤同時推盤,再加上區域內前期並未消化的庫存,造成在售項目銷售壓力巨大,區域庫存有所攀高。

??(實習生張瑾對本文亦有貢獻)

??存貨集中於在建工程和土地儲備

??陳晟告訴 《每日經濟新聞》記者,目前房產行業的主要形勢是千方百計去庫存,對一些中小企業甚至會造成生存上的壓力。庫存的高企,也使一些地區的房價滯漲。對於一些 非常有把握的城市,房企可以進行一定的土地儲備,而不是大面積的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好,不能從根本上解決庫存問題,根本原因是市場供需 壓力。

??二線城市也同樣面臨類似問題,杭州某網站數據顯示,杭州市區11月的庫存一度突破15萬套,其中住宅近10萬套,創下歷史新高。克而瑞數據顯示,雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少瞭21%,但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。

??銷售完成率低直接導致存貨高企。據《每日經濟新聞》記者統計,2009年到2014年,華遠地產第三季度末的存貨餘額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元,上漲勢頭強勁。

??2014年1~9月,華遠地產銷售商品、提供勞務提供的現金約為29.11億元,取得借款收到的現金近56.99億元,兩者之比為0.51.



??無獨有偶,前三季度營收增長超60%的世茂股份,合同簽約金額僅同比增長13%,截至9月末實現全年銷售目標的72%;而去年同期合同簽約額同比增長44%,並已提前實現全年銷售目標。

??三季度庫存持續攀升

??10月底,華遠地產發佈瞭2014年第三季度經營情況簡報,這是其2009年以來首份第三季度經營情況簡報。

??他還同時介紹說,11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現最明顯的是一線城市,北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業主更是堅挺報價,小部分業主開始有提價意向。

??CRIC的研報指出,前幾年庫存快增是因為大好行情拉動,庫存中很大部分是土地投入,屬於正常的庫存增長;今年房企拿地銳減下庫存繼續激增,是因為銷售端遇阻,屬於非“常態”的庫存增長。

??但據Wind統計,135傢申萬A股上市房企第三季度末預收賬款總體增速也在下降,預示未來收入增速還將處於較低水平。

??央行11月下旬突然降息,隨後半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現回暖,一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬,給房企的年終業績“釜底添薪”。



??中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,房地產行業的整體趨勢還是體現為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金,使資金成本進一步升高,也會影響到房企的周轉速度,使得去庫存的壓力進一步加大。



??前三季銷售簽約額同比跌21%

??隨著政策環境改善,土地市場和樓市成交逐漸回暖,但房地產行業存貨仍在高位上是不爭的事實。

??新掌門面臨“去化”考驗:華遠地產152億存貨壓頂

??上述簡報顯示,2014年前三季度華遠地產營業收入近43億元,同比增長幾乎翻番,但歸屬於上市公司股東的凈利潤為2.89億元,同比跌7.54%。

??業內人士向 《每日經濟新聞》記者表示,上述情況既受到銷售不景氣的影響,也有降價以求走量的影響。中國指數研究院發佈的數據顯示,11月百城住宅均價環比下跌0.38%,為連續第7個月下跌,同比下跌1.57%。

??中指院報告還顯示,二線城市供應量上漲七成,二線代表城市共推出土地147宗,較上周增加59宗,推出面積800萬平方米,較上周增加338萬平方米,環比增加73%。

??對銷售不景氣體現最為明顯的指標就是銷售簽約額。2014年前三季度,華遠地產開復工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米,同比增長分別達29%和72%;然而完成銷售簽約額為29.5億元,同比減少21%。

??不過,現在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續加溫之上,積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產業中,如何理解存貨的含義?2.2億存貨意味 著什麼?在不同城市,不同房企中,房地產存貨現狀如何,需要多少時間來消化?未來,價與量的選擇題如何做,這些問題都將持續考驗房企的綜合能力。

上市房企庫存超2萬億元 年末或以價換量減壓

??土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規模為10000萬平方米,保利地產為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。

??中國房產信息集團研究員陳開朝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,房企存貨包括已購置土地、新開工後建設投入以及拿到預售許可證的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售)。

??《每日經濟新聞》記者發現,華遠地產去年完成銷售簽約額56.1億元,月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母,以華遠地產2014年第三季度末151.83的存貨餘額為分子,存貨消化周期是32.48個月。

??《《《

??相關調研機構表示,今年第三季度,部分房企庫存積壓嚴重,存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 (2014年第三季度末存貨餘額/2013銷售簽約額*12),萬科、保利地產、招商地產和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34 個月、26.21個月和22.97個月。

??華遠地產並沒有在第三季報中對存貨進行解釋,但2014年半年報顯示,華遠地產存貨餘額約為144.56億元,其中開發成本和開發產品分別約134.98億元和9.58億元。

??“存貨增加對於地產公司來說是一件很好的事情,說明公司規模在擴大,最重要的是存貨的質量;公司存貨中開發產品即現房餘額很少,開發成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠地產相關負責人稱。

??半年報顯示,華遠地產開發成本項下共有14個項目,分佈在北京、長沙和西安;其中,北京新通源遠項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末餘額共計5.6億元,沒有開工時間和預計竣工時間表。上述業內資深人士表示這幾個項目應該是土地儲備。

??在長沙,華遠地產共有三個項目,其中長沙華遠·華中心項目期末餘額達21.18億元,預計總投資額94.38億元,雖然早在2011年5月就已開工,但預計2018年才能竣工。

??上述相關負責人表示:“長沙的項目原本是老舊城區,公司將其分成南北兩區,北區由橘韻公司開發,2000多戶居民拆遷基本完畢;南區由人韻和地韻公司開發,因規劃尚未完成,所以還沒有拆遷,但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

??華遠地產的開發產品即現房,一共10個項目,期末金額共計在10億元以下。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經濟新聞》記者:“從去庫存的角度看,現房多自然是優勢,是能快速轉為現金流的資產;土地儲備到現房,中間涉及太多不確定性,也易耗費資金;在市場降溫的事後,高庫存擠占瞭大量資金。”

??上述相關負責人並沒有透露,華遠地產第三季度末存貨中的開發成本到底有多少是保障房,有多少是土地儲備。

??銀行借款同比增近150%

??在存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下,預收賬銀行貸款利率算法二胎年息款往往是房企保證資金鏈穩定的重要手段之一。

??企業樣本

??《每日經濟新聞》記者統計發現,從2009年到2014年,華遠地產第三季度末預收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

內容來自sina新聞

??15傢中型房企凈負債率“高危”

??住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,銷售下滑是造成存貨上升的主因之一,房企去庫存有待市場的整體轉暖,開發商也需要在價格上做文章,拓展更多的銷售渠道,去以價換量。

??上述相關負責人表示:“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的,四季度短期借款會降下來,債務結構會改善。”

??(這從全國的房地產投資增速中可看出)。今年由於總體行情調整,銷售端受阻(大房企銷售較順暢,中小房企普遍賣不動),所以房企可售、待售部分淤積 導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作,加大打折促銷力度,整體房價因此下滑或持穩。”

??據CRIC廣州房價測評中心統計,A股139傢上市房企籌資活動產生的現金流凈額高達1812億元,環比增長23%。業內普遍認為,融資連續三個季度成為房地產行業現金流入的主要來源,表明企業正常資金運營依然離不開舉債。

??每經記者 董來孝康 發自北京

??CRIC廣州房價測評中心提供的數據顯示,截至今年第三季度末,A股139傢上市房企銷售商品和提供勞務收到的現金與融資流入的現金之比為0.87,這是2010年中以來該指標首次低於1,表明融資繼續為行業主要資金來源,凸顯瞭融資對房企現金運營的極端重要性。

??2014年9月末,華遠地產貨幣現金、短期借款、一年內到期的非流動負債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元,現金短債比為0.72,長短債比為1.16。

??今年第三季度臺中機車借款二胎年息末,A股139傢上市房企短債較年初上升瞭23%,行業現金短債比為0.89;長短債比為1.68,環比提高5%。其中,大房企改善最為明顯,長短債比環比提高16%至2.67,中型房企和小房企也有小改善。

??但公開數據表示,部分企業短債比偏低,泰禾集團和嘉凱城的現金短債比都低至0.17,其次為濱江集團0.26,陽光城0.29,均在0.3以下,業內人士直言相關企業資金運營壓力極大。

??接受《每日經濟新聞》記者采訪的業內人士表示,雖然央行降息以及各地放開限購,但隨著美聯儲的QE已結束,國內外融資環境較為嚴峻,流動性有趨向萎縮節制的可能;包括華遠地產在內的中小房企由於融資相對不暢和面臨較大的短債償付,未來一段時間資金鏈將繼續承壓。

??CRIC研究中心統計數據顯示,三季度末,A股139傢房企凈負債率為101%,季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規模的房企分化 較大:4傢大房企凈負債率為62%,環比下降2個百分點,負債水平合理;15傢中型房企凈負債率為137%,環比上升3個百分點,逼近高位警戒線;120 傢小房企凈負債率109%,環比微增1個百分點。

??很顯然,去庫存和市場需求的波動有明顯的關聯。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,房地產市場需求不足的原因之一,還包括城鎮化人口增速放緩。

??上述機構認為,凈負債率方面,如果高周轉房企突破150%,非高周轉房企突破120%,企業會面臨很大的資金運營壓力,尤其是長短債比較小且融資不 暢的房企,很可能發生資金鏈斷裂風險。“按上述標準,15傢中型房企六成已突破120%高位,四成突破150%高危線,明顯進入高危狀態。”



??從增速看,2011年139傢房企庫存同比增長43%,2012年同比增長19%,2013年同比增長26%,2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻,但庫存依然保持快速增長態勢。



??成交上看,張大偉說,整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫,但依然處於高位,預計12月市場成交將依然處於高位。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/08515948247480876713423.shtml

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鄭怡臻

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