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杭州的存量房在經過一系列的跌宕起伏後，再次攀上新高峰。
杭州本土頭牌開發商綠城中國控股有限苗栗三灣農地貸款公司(03900.HK,以下簡稱"綠城")就是去化壓力高企的房地產企業的典型代表。
市場正在細微地發生著變化，時代周報記者詢問原本打算在2月開盤的多傢樓盤，發現包括九龍倉在內的開發商，均將其開盤時間延遲至今年三四月份。"現在就等著哪傢開發商會打響新年降價的第一槍。"一傢開發商的銷售人員這樣告訴時代周報記者。
在丁建剛看來，杭州已經由過去多年的一線城市淪為二線城市。二線城市的特征明顯，表現為：高成交、高庫存、潛在供應量大、價格平穩，且價格是直接競爭的手段、大鱷紛紛進入，市場競爭激烈。
綠城庫存1400億 1月僅完成全年目標4.7%
據透明售房市場研究院的不完全統計，2009年以來的5年中，杭州市區已經出讓的土地，但是還沒有開發，或者在開發還沒有銷售的潛在供應量高達5300萬-6000萬平方米。
在去化壓力高企的同時，綠城還面臨著更加激烈的市場競爭環境。
透明售房網市場研究院院長丁建剛在接受時代周報記者采訪時分析，隨著三四月份杭州樓盤新房源的上市，存量房有可能進一步增長，未來市場該如何有效去化庫存量，將成為本土開發商和外來大鱷們都需要共同面對的一個重要難題。
根據透明售房網的數據統計，截至2月17日下午5點，杭州商品房庫存量為11.97萬套。2月3日，杭州商品房存量達到史上最高值，12.75萬套。而去年同期，這一數字為8萬多套，一年的時間內，杭州商品房存量增加瞭近4萬套，增幅近45%。
如果按照2013年全年成交(包括餘杭、蕭山)8.58萬套的銷售速度，全部賣完要14個月，按照近4年來的平均銷售速度，消化現有庫存需要16個月。
多位業內人士告訴時代周報記者，2013年，杭州130平方米以上的大戶型銷售趨緩，轉化為存量。
市場競爭更加激烈
內容來自sina新南崁農地貸款聞
值得註意的是，針對自身的去化問題，綠城中國並非全無意識。從2013年開始，綠城的一些項目，在戶型、產品組合方面已經開始改變，強調從銷售角度 設計的產品戶型，"綠城選擇介入部分剛改產品，其中一個原因正是綠城此前的大戶型項目去化速度相對較慢，在綠城的土地儲備中，有一半是總價高、大戶型的產 品。目前來看，這些大戶型產品起碼需要2-3年的時間消化。"前述杭州地產界人士告訴時代周報記者。
以綠城在杭州的在售高檔樓盤綠城•蘭園為例，2009年9月，綠城集團以29.1億元的高價奪下瞭杭州市區的喜得寶地塊，折合樓面價為20963元 /平米，溢價率88.12%。該項目總規劃用地面積61899平方米，總規劃建築面積211821平方米，產品類型為住宅、酒店式公寓。
然而據花旗預計，綠城今年的去化率料會跌至40%-45%。從1月份運行結果來看，綠城僅完成瞭2014年全年目標的4.7%，同比2013年1月下跌瞭27%。
該人士分析："如果綠城今年上半年的銷售業績不錯，企業或許會在半年報統計完成之後調高全年銷售指標，但是根據目前的市場來預測，綠城調高銷售指標的難度有點大。"
而根據綠城在2月11日公佈的最新業績顯示，1月綠城集團共銷售1225套，合同銷售總面積為16萬平方米，合同銷售金額約33億元。
橫向比較來看，截至2014年1月，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套，購買力並不及上述城市的杭州，樓市庫存已遠超過一線城市。
1月綠城銷售額同比下跌27%
花旗銀行在近日一份研究報告中指出，預計綠城今年銷售目標為700億元，較去年621億元的合同銷售金額增長近13%。此前的1月8日，綠城發佈的業績報告顯示，2013年綠城累計總銷售面積約309萬平方米，合同銷售金額約621億元，較去年同期增長22%。
花旗同時預計，綠城今年的去化率料會跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。
庫存的不斷增長，為購買者提供瞭選擇餘地，如此一來，杭州樓市"開盤難、難開盤"的現象愈發明顯。今年1月以來，杭州開發商蓄客越來越難，不少公司 樓盤的去化速度在逐步減緩。1月份，杭州主城區商品房交易量為2631套，2月份至今，因為春節關系，成交套數一直徘徊在低位。
從銷售數據中可以大致判斷出，對於綠城來說，1月份的銷售壓力仍然高企，這一數據隻完成瞭綠城2014年全年目標的4.7%，同比2013年1月下跌瞭27%。
綠城首席財務官馮征則透露，對於綠城2013年的業績，無論是市場評論還是綠城本身，都認為較為積極。至於2014年的目標，馮征強調，綠城決策層已經達成一致，即肯定不會有很進取的目標，基調是維持一個平穩的數字。
值得關註的難題是，作為調控眾矢之的豪宅市場，今年的行情走向在外界看來前景不明。杭州地產界的一位人士告訴時代周報記者，綠城的豪宅產品從2011年以來就一直受影響，"2011、2012、2013年整個去化都是慢的，我不覺得今年他們在這方面會有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。"
"由於信心低迷，庫存量巨高，無論政策如何變化，2014年杭州樓市供大於求的市場現實很難改變。"丁建剛分析，無論調控是否加碼，杭州樓市在2014年的壓力都非常大。
蘭園項目由杭州綠城錦玉置業有限公司(簡稱"杭州綠城錦玉公司")負責開發。
目前，該樓盤成交均價為54014.67元/平方米，共1325套房子，可售樓盤451套。2013年9月，蘭園取得瞭住宅項目最近一次的預售許可 證。杭售許字(2013)第000088號顯示，該住宅項目出售的是7幢、11幢和12幢房源，可售房源為48套，但近半年時間過去，目前隻成交17套， 去化率隻有35%。對於綠城中國來說，豪宅項目的低去化率已然成為瞭其不可回避的難解之題。"去年基本上每個月還能賣個1-2套，現在過年這段比較冷清， 具體看3月份行情怎麼樣吧。"綠城在售的別墅項目富春玫瑰園的一位人士告訴時代周報記者。
杭州有著一個非常特殊的房地產市場，就杭州的土地市場而言，其賣地收入毫不遜色於一線城市，2013年杭州賣地金額高達1327億元，僅次於上海和北京。
多傢開發商延後開盤
據時代周報記者瞭解，截至目前，綠城中國仍擁有2000億-3000億元的可售貨值，今年其可售貨值應該在1400億元上下，而如果要完成約700億元的銷售目標，這意味著綠城今年至少需要達到約50%的去化率。
在過去幾年大量境內外地產大鱷進入杭州市場的基礎上，2013年，杭州又增加瞭15傢新的面孔，包括河北天城、融信、萬達、旭輝、港中旅、招商地產、北京城開、淮礦、江蘇新城、中節能綠建、深國投等實力開發商。至此，銷售額排名全國前十五位的開發商全部進入杭州市場。
隨著外來大鱷的進駐，杭州樓市的開發節奏明顯加快。相關數據統計，拿地開盤前十項目的平均開發速度已經縮短到8個月，這也使得原本應在2014年開盤的樓盤也擠進瞭2013年的開盤行列。
與此同時，2013年，杭州共出讓土地225宗，出讓總收入為1326.9億元，這一賣地收入較2012年翻倍，創下杭州土地出讓收入新紀錄，在全國層面僅次於上海和北京。
如果根據2013年的平均8個月的開發周期，杭州去年拿地的項目，今年將會集中爆發，這或許也意味著2014年杭州樓市的銷售壓力將會更大。
浙江省社科院房地產研究所研究員王永太在接受時代周報記者采訪時透露，2012年杭州樓市的銷售額是4200億元，2013年5396億元，他預估杭州樓市今年的銷售額會在5000億元左右，"比2013年會基本保持平穩，但有所下滑。"
王永太分析，"在高庫存時代，強化銷售成瞭杭州房企當前最主要的任務，去庫存化的速度將決定著一切，綠城面臨的銷售形勢顯然不容樂觀。"
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/09332618168.shtml
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