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寫字樓謀變綜合體 業態豐富價值升
南海萬達廣場項目效果圖。
南海萬達廣場寫字樓大堂。
南海萬達廣場寫字樓效果圖。
過去，佛山早期寫字樓大多分佈在祖廟及季華路。一座單體建築，加上必備的辦公設施，簡單打掃一下樓道就算是物業服務瞭。然而隨著近兩年城市綜合體的集中湧現，寫字樓也開始"謀變"，綜合體趨勢愈加明顯。
如今，除瞭好地段和好硬件，商場、酒店甚至住宅、公寓也成為寫字樓綜合體的"標配"。對此業內表示，寫字樓綜合體化不僅解決瞭傳統寫字樓隻有辦公沒有生活的難題，且較單體物業更具抗跌性與升值力。
文/佛山日報記者 林舒
定位：綜合體化，
銀行房屋二胎怎麼貸款比較會過件 競爭不止拼硬件
過去，單體寫字樓在祖廟、季華路等繁華路段"自立門戶"，好地段和好硬件就是它們的"殺手鐧"。如今寫字樓越來越綜合體化，從萬達中心、保利中心到禪城綠地中心、佛山萬科廣場等，無疑有著一個共同特征：寫字樓+商業+住宅。
寫字樓綜合體業態全面，除瞭寫字樓外，商場、住宅、公寓、酒店等也是重要組成部分。在萬達廣場、禪城綠地中心等項目便以大量復合型商業為主，配建有公寓、酒店、商業中心等；而類似於保利東灣、佛山萬科廣場等項目則幾乎囊括瞭居住、辦公、購物以及休閑等多數功能；此外，智慧新城作為產業型綜合體，在開發瞭17棟寫字樓外，開發商還規劃瞭一定比例的員工宿舍，而順德大良美的廣場則引入瞭萬豪國際五星級酒店。
"綜合體最大的好處是提供一站式需求。滿足瞭城市人群在工作之外，對休閑、娛樂的需求。"佛山經緯地產市場部總監郭亮表示。南海萬達廣場相關負責人則認為，高端寫字樓借助商業綜合體的形態，租賃問題更好解決。"萬達中心是整個綜合體項目的最亮點。我們有專業的招商團隊，還與政府、商會、協會合作，能有效解決租賃問題。"
此外，綜合體寫字樓的復合型功能使得此類寫字樓更具抗跌力和升值力。從一線市場的數據統計來看，綜合體中的寫字樓投資回報率較獨立寫字樓相比，其物業年增值幅度相差約為12%，價格差異達10000元。
品質：超甲級化，提高佛山辦公水平
和傳統寫字樓設施老化、樓體陳舊、設備落後相比，新興寫字樓在品質上也呈現出大提升趨勢，成為寫字樓突圍的重要指標。在寫字樓內部，餐廳、會議室、會所等配套越來越重要；在寫字樓外部，"超甲級"、"超高層"等字眼改寫瞭寫字樓市場，甚至在規劃初期就奔著城市地標去。
在萬達中心，光是大堂就有750㎡面積與10.8米的挑高，門面氣派；寫字樓擁有4米層高、1800㎡標準層單排柱自由組合，使用率高；硬件上，具備有辦公、通信、樓宇、消防、安保等高端自動化配建，包括16部3.5米/秒的高速電梯等；此外，萬達中心還聘請彰化房屋二胎國傢一級資質、具數十年高端管理經驗的萬達物業負責物業管理，為入駐企業提供星級服務。
"城市的經濟總量與城市高端企業和人才是成正比的，體面的辦公環境、優良的商務氛圍才能吸引更多外地人才。但目前佛山高端商辦項目的國際化比較滯後，辦公空間高端化是佛山必然要去做的。"綠地集團佛山公司總經理助理李宏表示。此外，國際化的硬件配套也是吸納國際化企業的標志，將轉為更大的升值空間和投資價值。
地段：中心化，
助力區域產業升級
與早期寫字樓齊聚祖廟、季華路不同，在近年亮相的萬達廣場、保利中心、廣州地鐵金融城、廣佛智城等項目，其所在的位置都並不是過去傳統的居住和商業中心。隨著千燈湖片區、佛山新城的不斷推進和成熟，在這些片區的高端商業、寫字樓項目也相繼開工建設，與季華路商圈形成"三足鼎立"局面。並對片區產業的發展產生巨大的集群效應。
以保利中心為例。在過去一年裡，一大批全新產業、城市建設項目落戶佛山新城，包括中德高技術產業服務平臺、佛山移動總部等重點項目均已啟動，也拉升瞭區域的寫字樓租賃需求。保利中心將為佛山新城新晉白領、本地產業提供更國際化的辦公環境，支持產業轉型。
在千燈湖片區，萬達中心則依托千燈湖千米商貿長廊及產業總部基地的規劃，將以商務集群方式吸引本地企業、國內、國際大型企業總部進駐。據銷售負責人介紹，"前期預約登記開始後，已經有不少本地領袖企業、知名銀行保險企業等機構前來咨詢洽談。"
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寫字樓
如何"突圍"？
星星華園國際營銷總監
柯志斌：
高品質，也要結合本土需求
目前佛山寫字樓市場處於"引導"階段。大品牌開發商建的寫字樓在品質、檔次上都有很大提升，但目前本地企業對超甲級寫字樓的需求度還不好把握。因此，大品牌開發商在這時期應發揮"引導"作用，在帶動產品的品質、檔次提升外，售價、租金水平也需以培育、引導市場發展為主。此外，開發商應根據項目所處位置做差異化產品。如果是在較偏遠的地段，建議結合周邊實際情況，服務周邊產業配套，不一定要追求"超甲級"。
綠地集團佛山公司總經理助理
李宏：
軟件設施才是突圍關鍵
佛山寫字樓還需要一個大環境。許多中小企業蝸居在廠房，使用寫字樓的風氣尚未形成。環境的營造，除瞭需要政府對第三產業的扶持外，開發商也通過建高端寫字樓去提升這些企業的辦公環境。硬件上，開發商都在拼"5A""綠色星級""超甲級"，這些隻要有充足的資金就能"砸"出來；相比之下，軟件方面才是寫字樓突圍更關鍵的競爭力，包括物業管理、交通、電梯和車位的配比等，都需要做得更好。另外在這個階段，開發商可面向龍頭企業推出免費、減租體驗寫字樓的方式，提高佛山寫字樓使用率。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/08323395651.shtml
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