鄭怡臻

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內容來自sina新聞

取消限購利於長遠 短期市場謹慎樂觀

  截至7月底，據CRIC統計，國內有"限購"政策的46個城市中，21個城市的政策已經調整，其中有6個城市明文取消或調整。在取消限購之後，這些城市的市場成交表現究竟如何，成為購房者和房地產業內關註的焦點。

  為此，CRIC研究中心對放寬限購的城市近期成交情況進行瞭量化分析：就目前市場來看，取消限購對市場成交的刺激並不明顯，多數依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期沖高後又逐步趨於平靜。不過，限購的放開對於市場未來企穩、向好，具有較大的意義。

  多數依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量有所回升

  就這20個城市整體成交情況來看，取消限購城市的成交量環比變動不大，市場去化速度依然在低位徘徊，與限購政策尚未放松的5-6月份成交量相比，都基本處於持平的位置，並未出現整體大幅回升的態勢，放松限購城市市場去化速度並未出現明顯好轉。

  到目前為止，20個城市中僅有不到二成的城市在限購放寬後，商品住宅成交量出現瞭單周沖高。值得註意的是，這些單周成交量沖高的城市的政策發佈形式均為明文放寬，如呼和浩特、濟南、南寧等，在未明文放寬的城市中，僅有福州29周的成交量出現大幅上揚，但與其6月份的限購放松關系不大，據瞭解，應是由於市內某項目開盤熱銷所致，該盤單周銷量5萬平方米，全市成交量占比達到50%。

  

近期取消或調整限購城市新建商品住宅周度成交情況(單位：萬平方米)

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是否發文

城市

27周(7/7-7/13)

28周(7/14-7/20)

29周(7/21-7/27)

5-6月周均

7月周均

成交量

環比

成交量

環比

成交量

環比

明文調整限購

杭州

11.46

-7%

11.84

3%

11.78

0%

10.79

11.85

呼和浩特

4.17

16%

3.89

-7%

3.60

-8%

2.52

3.81

濟南

16.61

-14%

30.69

85%

11.40

-63%

8.44

19.52

南寧

11.40

34%

10.75

-6%

7.08

-34%

9.81

9.43

西安

18.16

15%

18.65

3%

13.61

-27%

18.61

16.54

未發文但放松執行

成都

32.41

17%

28.65

-12%

--

--

51.32

29.57

福州

4.44

8%

2.65

-40%

10.56

298%

4.76

5.44

貴陽

8.49

6%

10.24

21%

8.69

-15%

10.19

8.85

南昌

11.03

-10%

8.01

-27%

6.06

-24%

8.07

9.35

蘇州

10.26

-37%

9.72

-5%

13.49

39%

13.14

12.47

天津

11.42

-8%

12.90

13%

--

--

25.16

12.25

武漢

28.56

1%

26.84

-6%

28.93

8%

28.24

28.12

廈門

5.69

31%

3.06

-46%

5.00

64%

4.73

4.53

無錫

7.17

-36%

9.00

26%

8.47

-6%

9.49

8.98

寧波

5.20

-37%

5.48

5%

7.62

39%

6.57

6.63

數據來源：CRIC

  成交回升城市成交量都短期沖高後回落，或為大量往期房源集中補登備案

  呼和浩特、濟南、南寧等明文放寬限購的成市，在文件下發後，商品住宅市場成交量均迎來瞭大幅上揚，但一至兩周內市場成交量即回落至限購前規模。以濟南為例，在7月10日放開限購後，28周(7/14-7/20)全市成交量即突破30萬方，環比驟升85%，但在第29周成交量即大幅回落至11萬方，與去年同期相若。究其原因，這些城市的網簽量的短期暴增，並非來自於當期的市場成交，而是由於大量的往期成交房源集中補簽所致，因此在明文放松限購後，這些城市會出現成交量沖高回落的現象。

數據來源：CRIC

  限購放松擴大需求，利於市場逐步走穩向好

  通過上述分析，我們可以發現，雖然一些城市明文或者暗中放寬瞭原有的限購政策後，當地市場隻是在短時間內出現成交量的放大，後續又逐步恢復瞭平靜與限購取消前無異，但限購的取消對於市場的意義和影響是長遠的，它將改善房地產市場供需的不平衡，市場可能因此逐步企穩、慢慢向好。

  我們認為這主要有以下兩個方面的原因：

  首先，限購取消或放松擴大瞭購房者的人群基數，有效提升瞭需求。限購出臺的背景是當時國內房價連續上漲，投資過熱，影響瞭經濟平穩和民生，中央為打擊投機行為而出臺的政策。但目前時過境遷，今年國內房地產明顯遇冷，市場觀望情緒謹慎，不存在投機的現象，同時限購政策也遏制瞭許多普通購買者的剛需和改善性的願望，因此，目前逐步放開限購，正合事宜。一方面，當地戶籍民眾的改善性住房需求被徹底釋放，同時一些外來人口，如引進人才、剛畢業的學生、異地工作的人員可能有置業需求，但苦於在社保繳納上時限不夠，如今放開在也能進行買房，兩者疊加的規模還是較為可觀的。因此，限購的放松既能擴大購買者規模，利於民生，又能利於房地產市場，提升城市實力，一舉兩得。

  其次，從長遠來看，限購的取消能根本上去改觀房地產市場的核心問題。本輪房地產市場調整從根本上來講是前期行業投資過熱過剩所形成的供需不匹配，供應已經大於瞭需求，要想解決問題，隻有兩種可能，一從供給入手，降低投資規模，行業整合，二是從需求入手，提升購買者收入，挖掘潛在購房者需求。而限購逐步放開，將使得需求層面逐步恢復到正常水平，緩和調整，利於市場未來逐步企穩向上。

  短期來看，隨著城市房地產政策面的放松，各地成交量繼續大幅下滑的概率大大減少，短期內市場將逐步企穩並在下半年有望出現回升勢頭，因此，對市場的判斷不宜再盲目悲觀，持謹慎樂觀的態度積極采取積極的"以價換量"策略是企業當前應有的態度。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/10242845847.shtml

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