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制圖/杜卉

  羊城晚報記者 趙燕華

  本年度"金九銀十"的最大贏傢，不是開發商，而是國土局-9月29日廣州市一口房屋二胎 合庫房屋二胎利息氣賣出10宗地，創收155億元。在9月賣地潮當日前後，廣州國土局陸續掛出數宗宅地，加上昨日再推出的10宗地，接下來的兩個多月，不包括工業用地與其他用地，國土局起碼還將賣出15宗經營用地。有專傢認為，這顯然是借當下良好預期趁機完成年度供地計劃。

  一天推出10宗地？

  賣地因為任務重？

  未來兩個月至少要賣10宗地

  "加上這10宗，起碼還有15宗地要在這兩個月拍賣。"自9月29日完成10宗土地出讓，入賬155億元後，廣州國土局明顯加快推地節奏。10月10日，廣州國土局一次性掛牌出讓天河區10宗土地，總面積692372.6平方米，總起拍價1892073萬元，即近190億元，創下2014年到目前為止單日推地的最高起拍總價。

  10宗土地中，8宗位於天河區黃雲路華美牛奶廠，一宗位於金融城，一宗位於天河區東圃立交。10宗地將全部在11月10日下午3點在廣州公共資源交易中心進行拍賣。連同早前掛牌的海珠、白雲、金融城、南沙共5宗地地塊，至此，未來兩個月，廣州至少有15宗地塊要掛牌出讓，其中金融城更是二度開花。

  賣地因為任務重？

  穗要在3個月內賣地近400億

  "廣鋼新城拍地剛剛落幕，此次廣州又拿出瞭天河的10宗地，顯然是沖著完成全年800億元的土地出讓金目標去的。"房價點評網廣州高級分析師肖文曉表示，本次拿出的地塊有的在金融城、有的在奧體板塊，有的在東圃，區位條件都相當不錯，相信是要吸引更多房企。

  對於房管部門短期內爆發式推地，業內普遍認為是給賣地任務"逼"的，欲借當下房貸新政等良好預期完成年度供地計劃。

  據某網數據監控中心統計，截至9月17日，廣州通過招拍掛方式出讓土地共收入437億元，按照今年年初800億元的任務估算，完成率僅54.63%。在今年僅剩的不到三個月中，政府的推地壓力明顯。

  9月29日下午，廣州集中出讓位於荔灣、天河、番禺和花都四區的13宗地，總出讓起始價達146.02億元。最終，成功出讓10宗土地，總成交價155億元，其中廣鋼新城6宗地塊占瞭122億元。另有三宗地塊流拍。也就是說，廣州要在今年最後三個月內完成剩下的208億元的土地財政任務。

  房企願意買賬嗎？

  報告稱四季度拿地仍"保守"

  "哪有這麼多錢啊，'地主'傢也沒有餘糧啊！"此前多次大手筆出手搶下廣鋼等地塊的某國有大型房企，當記者向其瞭解有沒再拿地意願時，得到的回復顯得有心無力。

  事實上，數據顯示，房企拿地的積極性低下不僅僅出現在廣州。中原地產市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企在全國購置土地單月額度連續多月銳減，4-8月連續5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元周圍徘徊。前9月，20大標桿房企合計拿地僅1873億元，相比2013年同期的3698億元，減少瞭1825億元，同比減少幅度高達49%。

  中原地產首席分析師張大偉分析標桿房企拿地減緩的主要原因：房價上漲幅度放緩；標桿房企在2013年土地儲備充分，這20傢企業在2013年購入接近5586億元土地，土地儲備提前完成；房企去年高價斥資拿地導致瞭企業負債率的提高，資金趨緊的現象甚為明顯。

  來自廣東省房協一份《2014年上半年廣東房地產市場分析報告》也顯示，房地產開發企業本年到位資金同比增速震蕩回落。作為資金來源中最重要的銷售回籠資金，今年上半年所占比重僅高於2008年和2012年同期水平，對應著行業資金最為緊張的兩個年份，說明當前行業的資金壓力凸顯。

  屋漏偏逢連夜雨，最新數據顯示，9月地產信托發行136億元，環比下降16.6%，創下今年以來新低。這對於"現金為王"的房地產企業而言，真可謂"雪上加霜"。業內人士表示，當前各方對地產信托持觀望態度，房企資金面緊張的窘境還將持續一段時間。

  有行業報告稱："在房地產市場整體表現不佳的情況下，大多數房企進入瞭全面保守狀態，預計四季度土地市場仍將處於寒冬。"

  "央媽"相救有效嗎？

  或是大房企歡喜小房企憂愁

  不過，"央媽"總算在最需要的時候出手相救瞭。

  據媒體10日報道，從央行營業部貨幣處、農行、建行、工行獲悉：央行對商業銀行開發貸限額管理制度已松動。(註：開發貸一般指發展商開發項目用的貸款)

  以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額10%，而現在，各大行能夠自由地調節開發貸總量，授信總量權限已下放至商業銀行總行。

  商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。而過去，四大銀行甚至自發地進行月度性停貸和停止新增開發貸款審批。

  "救命錢"來瞭，是否意味著缺錢的開發商不用愁？中國工商銀行總行一位人士透露，一線城市及周邊區域的項目目前獲取開發貸受到的限制較少，但二三四線城市庫存量巨大，存在巨大風險，銀行自然要考慮自身風險，非一線城市房企仍難貸款。同時，銀行不僅僅要考察項目，更主要的是看還款進度，如果項目所處的房地產市場較為理性，還款進度很好，比如2013年年底開發貸年度還款達標率指標是33%，它們早早就是33%中的一員，才可以獲得貸款。

  換言之，央行放松開發貸款，但銀行執行差異化，總體來看，對大的房企是保的，對小的房企是壓的。

  樓市將如何走向？

  專傢稱年底"翹尾"行情可期

  開發貸的松動給房企一劑強心針之後，樓市將如何走向？

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為，央行新政細則若落地，樓市年底翹尾行情可期。"盡管央行新政並沒有對國慶黃金周樓市產生太大影響，但是，隨著央行新政細則在未來1-2周內在各個城市銀行的逐步落地，其對於全國大中城市樓市的影響會在出臺之後的幾周中逐步體現出來。"

  張宏偉認為，對於第四季度的大中城市樓市來講，毫無疑問，會呈現出成交量逐步回升的態勢，年底大中城市樓市"翹尾"行情可期。(羊城晚報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/15302940641.shtml

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