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內容來自sina新聞

保利宋廣菊我真的不激進

  吳娓婷

  自去年躋身千億俱樂部後，保利地產備受關註。2013年，保利地產將增南崁土地貸款長20%作為目標。

  根據有關數據，在最近12個月裡面，保利地產的購地金額占銷售收入比重在萬科、華潤、保利地產、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居樂、龍湖10傢房企中是最高的。去年保利地產買地花瞭447億，今年直接投資930億，其中用於土地拓展的資金在280億-290億元。"我真的不激進。"保利地產董事長宋廣菊在回應《經濟觀察報》關於拿地的提問時說，在經濟持續增長、貨幣持續寬松的情況下，中國房地產行業中長期看好。

  2012年，保利地產營業收入及凈利分別錄得46%和29%的增長達到689.06億元和84.38億元，其中廣州銷售196億元，北京銷售126億元，保利地產認為還可以出現幾個這樣的城市。因此，除瞭國傢重點城市，保利地產還會在"政務環境好、當地班子強"的區域多做些項目，預計未來在環渤海、珠三角、長三角經濟帶構建三個300億的城市群，以武漢為首的中部城市群，成渝為首的城市群構建兩個200億的城市群。

  許多開發商都想抓住城鎮化的機遇。對保利地產來說，城鎮化機會在於跟隨政府步伐改造三線城市面貌。宋廣菊介紹，保利地產在廣新店土地貸款房貸東已經有很大動作，在經濟比較落後的粵東粵西，通過整片開發、綜合體建設的方式改變地區面貌，同時獲得比同業更高的回報率。

  保利地產為千億後的持續增長做瞭很多準備。目前有七個養老地產項目，其中北京、上海的項目已經進入產品階段。廣州的項目將在市中心琶洲開發。與以養老地產為名圈地不同，保利地產選擇在已有地塊中發展養老產業。"兩億60歲以上老人就生活在我們身邊。"宋廣菊說。保利地產探索以會員制作為養老項目的贏利點。當大型地產企業海外拓展，保利地產表示正在調研非洲，歐洲也有涉及，但是會謹慎推出項目。

  問：保利地產預計2000億時代什麼時候到來？

  宋廣菊：公司戰略跟新一屆政府的政策也是契合的。作為開發商站在利益點上考慮，現在提的城鎮化跟過去有所不同。如果是以李克強總理所說，城鎮化是以人為核心的話，開發商在其中必定大有可為。

  城市空間變化，城市人口提升，中國房地產中長期向好是毫無疑問的。下一個千億按照中國政府推進的速度，2020年前國民收入翻倍，下一個千億是肯定能達到的，當然提前達到更好。

  問：當企業規模日益壯大，企業如何考慮風險問題？如何提高企業的效益？

  宋廣菊：行業競爭越來越多，土地價格越來越高，我們要向管理要價值。去年保利地產做瞭很多事情，其中最重要的是內控的提升和管理，我們把流程重新再造，推進表單化和信息化。

  產品方面我們推進標準化。去年做瞭很多標準化的工作，分節奏環節標準化之後，設計就會減少很多差錯。這樣既提高速度同時又穩定質量。要強調的是，我們做品牌的標準化。比如高端品牌有兩三個，品牌的裝修標準有六七套，這樣就避免瞭同質化問題。在戰略上人才方面保利地產也作出瞭調整，對幹部隊伍的建設做瞭大量工作，包括期權激勵，解決怎樣讓企業跟高管一起發展的問題，讓隊伍對中長期的發展作貢獻。我們調整瞭考核指標和體系。

  另外還在對下遊產業進行股權收購。這些戰略的調整是我們在成長和風險之間怎樣去尋求控制的努力。

  問：保利地產怎樣把握城鎮化的機遇？

  宋廣菊：我們在廣東的動作非常大，已經進入瞭多個城市，大有全面覆蓋之勢。廣東是試驗點，通過廣東的試驗我們在省外又介入瞭鄭州鄭東新區、西安高新區的改造。

  我們先後推動瞭佛山新城、順德新城，還有江門新城的項目等等。這種方式保證我們未來提高自己的發展空間，跟住政府的腳步，想政府所想，推政府所推，這就是保利地產如何抓住城鎮化的節奏。

  問：保利地產從去年下半年開始至今，拿地的動作都比較大，可能是千億俱樂部裡最進取的一個。但現在土地價格可能有點瘋狂瞭，保利地產是否擔心後期開發的壓力？

  宋廣菊：拿地策略首先按照自己的戰略重點，國傢中心城市是我們的重點，肯定要去拿。稅前成本利潤率在15%以上，原則二是向政務環境銷售環境比較好的地區去拿、向區域班子能力強的地區去拿。哪個班子強就多給點面粉去做。還會兼顧平衡發展，一個地區10個項目、一個地區1個項目沒有也不行，要平衡一下。

  你說我激進，其實我們在很多區域還隻有一兩個項目。合肥為什麼在三月拿瞭兩塊地？合肥隻有兩個項目，但賣得非常好。我們進入瞭這個城市才發現這個城市政務環境很好。合肥項目批完後，其他手續采取備案制，推進速度非常快。政府隻管大規劃，房間怎麼設計那是開發商的事，所以我們願意往合肥推進。我們在合肥的班子也強，兩個項目賣沒瞭，繼續拿地，操作五六個項目沒有問題。石傢莊才一個項目，我們也需要繼續拓展，這叫平衡。所以仔細分析保利地產並不激進，是穩步推進的企業。我們是央企，利潤可能少賺一點，但我們要履行社會責任，不要捂盤，該推就推。

  問：怎麼看"國五條"的影響？

  宋廣菊：房地產調控成為常態。在經濟持續增長、貨幣持續寬松過程中，不調控可能還真不行。"國五條"沒有更多更新更嚴厲的政策，這表明瞭國傢的導向。國傢財政深刻的矛盾沒有解決，地方政府又要承擔發展的重任，一定在土地上做文章。這更多的表達瞭國傢的一種態度：嚴格執行過去所有政策。這裡的象征意義更大，要求大傢不能明天就把調控的政策拋棄瞭，必須嚴格執行。最後怎樣才能不影響大傢呢？(住建部)胡部長說得好，從第三套開始征重稅。

  問：養老地產有哪些問題需要解決？

  宋廣菊：土地的問題沒有解決，養老還是空談。養老項目的土地是我們當年拿的地，賺瞭錢瞭在中間批出去一塊。我們欣喜地看林口農地貸款到，今年養老土地已經列入瞭北京的土地供應計劃。我們希望，配建5%的保障性住房不如做成養老項目更加實在。在美國和日本，養老地產有完整的產業鏈，各司其職挺好的。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/09112000966.shtml

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