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內容來自sina新聞
融創天津再奪地王 順馳版孫宏斌回歸
9月18日下午，備受矚目的天津地王天拖地塊最終被融創以103.2億元的總價收入囊中。
之前外界對於天拖地塊得建融高雄旗津建融主的猜測，多集中在保利地產、招商地產、金融街置業、天津市房地產集團(以下簡稱"天房集團")等房企身上，今年以來幾次宣稱要謹慎拿地的融創並未引起業內的太多關註。不過此次成功競得天拖地塊，已經是融創在短短一個多月的時間內第三次奪得地王。
就在融創拿地後不久，該公司一內部人士向中國房地產報記者披露，未來融創將聯合天房集團共同開發天拖地塊。融創隨後發佈的公告也證實瞭該內部人士的說法。
登頂"天津最大地主"
資料顯示，天津天拖地塊土地性質為住宅、商服、科教綜合性用地，位於南開區紅旗路西側，規劃地上總建築面積不大於102.09萬平方米，地塊可銀行二胎借款建設用地面積37.4萬平方米，無論從地理位置還是體量來看在近年天津出讓土地中都屬稀缺地塊。
"雖然該地塊區域內目前沒有在售樓盤，但區域周邊的奧體板塊、學府板塊、廣開板塊房價近來一直呈現不斷攀升的趨勢。"克而瑞信息集團天津機構價格分析師孫韜在接受中國房地產報記者采訪時指出。
根據克而瑞信息集團天津機構提供的調查數據顯示，目前天津奧體板塊商品住宅產品成交均價為18975元/平方米，學府板塊為25471元/平方米，廣開板塊為23896元/平方米。
以上種種因素令諸多開發商對地塊的未來前景十分看好。競拍當天，天津土地交易中心掛牌廳內外盛況空前，萬科保利招商聯合體、天房集團以及融創參加瞭該地塊的競買。短短半小時之內，地塊就經歷瞭72輪激烈競價，總價被炒至103億元。最後一輪競價，融創再次力壓對手報出103.2億元的價格，此後再無其他房企加價，該地塊以12.4%的溢價率落入融創之手。
競得天拖地塊十餘分鐘後，融創中國董事長孫宏斌就在其實名認證新浪微博中發表瞭一條短微博："利空出盡"，這四字充分映射出其當時的心情及對後市的判斷。但耐人尋味的是，該微博很快又被孫宏斌刪除。
根據融創拿地的總價估算，該地塊樓面地價約10109元/平方米。"其他房企最近在該地塊周邊拿的地，每平方米比我們還貴三五千塊呢！這個價格，在我們看來還是比較合適的。"融創一位不願具名的內部人士在拿地後接受中國房地產報記者采訪時表示。
孫韜分析認為，天拖地塊未來入市後售價應該會在28000元/平方米～32000元/平方米之間。"就該地塊而言，開發商的資金壓力會比較大。項目開發能否順利，主要取決於開發商的市場定位是否準確，以及如何把握開發節奏。"孫韜表示。
"順馳版孫宏斌"回歸？
今年較早時候，孫宏斌曾多次對外界表示，融創將謹慎對待土地市場風險，絕不冒險拿高價地。他甚至一度對當前的房地產市場流露出"悲觀"的判斷。但是沒過多久，融創就以一系列的"激進"舉動成為土地市場上的絕對主角，令業內人士紛紛表示"看不懂"。
2013年融創在全國已拿數塊地王及高價地：3月16日，融創聯合綠城以90.19億元總價收購上海市中心黃浦江核心江景商住地塊，雙方各占50%權益。8月14日，融創聯合葛洲壩以41.2億元的總價拿下北京亦莊兩幅地塊，樓面價超過周邊房價，孫宏斌當時的解釋是，亦莊目前仍然是北京房地產市場的價值窪地，地價符合公司預期。9月4日融創以43.24億元總價摘得北京農展館地塊，更是以7.31萬元/平方米的樓面價榮登全國單價地王。
一時間，仿佛當年率領"黑馬"順馳在全國攻城略地聲稱要超越萬科的那個孫宏斌重新回到瞭人們面前。
統計顯示，融創今年在拿地支出已達276億元，已占今年已完成銷售額的9成。對此，孫宏斌仍堅持拿地行為未超越公司標準上限。不過在融創奪得農展館地塊後，穆迪機構給予其"收購具負面信用影響"的評價，該機構指出，融創今年以來的拿地行為"增加瞭未來一至兩年利潤率收縮的風險"，"若公司維持收購步伐，可能會削弱其流動性及提高杠桿比率"。
但是，這或許隻是融創在土地市場上的起點。9月初，孫宏斌表示，明年融創可銷售貨源達1000億元，但同時需要吸納1000億元規模的土地。
而對於此次在天津拿地，上述融創內部人士對記者表示："該地塊地段比較好，體量大，與融創專註於高端產品的定位非常吻合，在經過瞭前期的詳細跟蹤、調研之後，我們決定拿這塊地。"
據瞭解，近年來融創逐漸形成瞭在重點區域深耕的戰略佈署，已佈局天津、北京、重慶及蘇南幾大重點區域，且目前沒有再進行城市擴張的計劃。而天津一向被融創視為大本營，目前在天津仍有多個在售項目，其開發的融創奧城是近十年來天津市內核心區唯一一個百萬平方米綜合體大盤。不過近來，融創在天津、北京土地市場接連受挫。今年年初，融創就在爭奪天津當時的地王南開區天塔道綠萌裡地塊時最終敗北。而從去年下半年開始直至拿下亦莊相關地塊前，融創參加瞭北京幾乎所有的土地拍賣會，全部空手而歸。對於去年已超額完成300億元銷售目標的融創而言，增加重點佈局區域內的土地儲備自然成為第一目標。
"我們的銷售鏈和現金流沒有任何問題，足以支撐公司拿地。"上述融創內部人士也表示。
與天房合作開發平衡風險
據上述融創內部人士向記者透露，未來融創將聯合天房集團共同開發天拖地塊。隨後，融創很快發佈公告，公告顯示，在天拖地塊開拍前融創就與天房集團簽訂瞭合作協議，在拿下天拖地塊後，雙方將按51%∶49%的比例共同支付土地出讓金。
據記者瞭解，天房集團是天津當地的國有獨資開發企業，一直專註於本土的住宅開發，同時參與瞭天津市多項政府重點工程的投資建設。
與天房集團的合作開發，使得融創在天拖地塊上承擔的風險大大降低，隻需支付大約50億元的土地款，讓融創在這塊土地上的財務壓力減輕瞭不少。
近年來，融創通過與綠城、九龍倉、首鋼、保利、方興地產等房企聯合拿地、開發的方式，有效規避瞭市場風險，並增加瞭自己的拿地砝碼。此前與葛洲壩聯手拿下北京亦莊地王，後者就被業界視為其"豪賭"的資本。此次又與天津國企開發商合作，無疑給融創在當地拿地王的舉動吃下瞭"定心丸"。
"融創先後與多傢房企合作都取得瞭良好的效果，原因就在於融創的戰略合作思路比較明確。"蘭德咨詢總裁宋延慶指出。孫宏斌此前也公開表示，今後會堅持走合作開發的戰略。
不過也有相關業內人土建融嘉義阿里山土建融士指出，堅持高端豪宅路線和以合作開發維持高周轉率是融創近年來成功的兩大關鍵因素，但豪宅市場受政策影響的風險較大，而聯手開發在未來也將進一步考驗融創的協調、平衡能力。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/11212427027.shtml
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